答案来了!“房贷利率”二选一,究竟咋选更划算?

来源: 网络整理 /发布时间:2020-03-31 23:46:49/ 分类:财经/阅读:
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  2020年的经济楼市,注定充满变数。

  近日,对于“3月1日起,存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR)”是否会继续推进一事,央行有关负责人表示,经认真调研后决定不改变计划,继续推进。

  这意味着,去年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进,3月起正式落地,2020年最大的楼市变局终于来了。

  那么,房贷利率换锚,究竟意味着什么?将会带来多大影响?

  01

  房贷换锚,是什么?

  房贷换锚,毫无疑问是2020年楼市的最大变局之一。

  所谓房贷换锚,指的是将既有房贷全部转换为“LPR模式”。

  未来所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减,都要视LPR利率而定。

  解释下,过去我们买房,都是以政策利率作为基准,政策利率由国家确定,一般几年才会调整一次。目前政策贷款基准利率是4.9%,从2015年至今一直没有变化。

  然而,这几年,不仅国内国际经济风云变幻,就连楼市也早已非当初可比,5年不变的政策基准利率,明显不能适应形势发展。

  于是,LPR利率横空出世。

  这一利率由多家商业银行进行综合报价,代表市场利率,每月20日由央行发布,一直都在变化之中。

答案来了!“房贷利率”二选一,究竟咋选更划算?

  LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率,前者主要针对实体企业而言,后者主要面向房地产。

  这样做,不仅让利率更接近真实市场,而且也为实体和楼市定向调控提供可能。

  02

  所有人都必须转换?

  是不是所有人都必须进行LPR转换?

  没错,无论新旧,哪怕是10年前签订的房贷,都要进行LPR转换。

  这一政策是强制性的,没有选择空间。唯一的例外是,除非房贷一年内即将到期,换不换已经无所谓。

  LPR转换,将从3月1日开始,预期8月底完成。届时细则出台之后,将由各大商业银行办理,可通过线下或线上办理。

  03

  如何转换?

  对于新购房者和原来的购房者,LPR模式有什么区别?

  对于2020年3月之后的购房者来说,房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。

  这其中,5年期LPR利率由央行每月20日发布,每月调整一次,以最新的为准,而加点基数由地方确定。

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  举例来说,2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%,苏州首套房贷加点123个基点(一个基点等于0.01%),现阶段房贷利率就等于5.98%(4.75%+1.23%)。

  同理,北京首套房贷仅仅加点50个基点,那么北京首套房贷利率就等于5.25%(4.75%+0.5%)。

  对于老购房者,2019年之前的存量房贷,从3月开始,都必须转换为LPR模式,同时确定加点基数。

  加点基数一旦确定,则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

  04

  加点,如何确定?

  可见,加点是关键中的关键。

  我们已经了解到,对于新购房者,加点由各地确定。

  加点类似于过去20%、30%之类的上浮比例。当然,与上浮比例一样,楼市调控阶段不同,城市不同,加点基数截然不同,有城市首套房加点50个基点,有城市加点100个基点。

  对于老购房者,加点基数,则采用“倒推法”确定,加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR(当月为4.8%)的差值,最短一年一调。

  简单而言,加点=目前实际房贷利率-4.8%。

  举个简单例子,如果2018年合同房贷利率5.39%。换锚之后,加点基数=5.39%-4.8%=59个基点。

  需要注意的是,加点一旦确定,将会伴随整个还款周期。

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  房贷折扣,还有吗?

  折扣依旧存在,因为加点可以为负值。

  众所周知,在2017年之前,尤其在2014年和2015年,很多城市商业贷款利率都是8折起步,当时的房贷利率远远低于4.9%的基准利率。

  同样举个简单例子,如果2015年买房获得8.5折的房贷,实际利率是4.165%。

  那么,房贷利率转换之后,新的房贷到底是怎样的?

  加点=实际房贷(4.165%)-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)=-0.635%(-63.5个基点)。

  对,你没看错,房贷换锚之后,新的房贷利率=最新5年期LPR利率-63.5个基点,折扣依旧存在。

  同理,如果2021年5年期LPR利率降到4.7%,那么当年的实际房贷利率可以调整为4.065%(4.7%-63.5个基点),在整个还款周期内都会受益于这一折扣。

  06

  选固定利率,还是一年一变?

  这次房贷利率换锚,央行给了所有人一次改变房贷的机会。

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